Por Rogério Aleixo Pereira
Ainda é comum que síndicos, conselhos e administradoras subestimem o impacto direto da reforma tributária nos condomínios. Em muitos casos, o tema é tratado como algo restrito às empresas — quando, na prática, seus efeitos chegam ao ambiente condominial pela via mais sensível: aumento de custos, pressão sobre o caixa e eventual elevação da cota condominial.
É justamente nesse ponto que a discussão deixa de ser apenas operacional e passa a exigir uma atuação técnica coordenada. A reforma não se resume a ‘pagar mais ou menos imposto’. Ela altera contratos, orçamento, governança, classificação de despesas, previsibilidade financeira e a tomada de decisão em assembleia. Ignorar qualquer uma dessas dimensões equivale a enfrentar um problema multifacetado com uma única ferramenta.
1. A reforma chega ao condomínio pela cadeia de serviços
O condomínio não vive isolado. Ele depende de uma cadeia recorrente de contratos — limpeza, portaria, segurança, manutenção predial, jardinagem, facilities, assistência técnica e obras —, todos suscetíveis à repercussão da nova tributação.
Em condomínios residenciais, a situação é ainda mais sensível porque, em regra, não há estrutura própria para neutralizar esse efeito por meio de créditos tributários como ocorre em operações empresariais mais sofisticadas. O resultado é previsível para quem conhece o setor: a pressão econômica aparece no orçamento — e não apenas na teoria tributária.
2. O papel de cada agente: distinção que não é detalhe
O primeiro passo para uma resposta adequada é compreender o que cabe a cada profissional — e, principalmente, o que não cabe. Tratar as funções como equivalentes leva a sobreposições, lacunas e decisões mal fundamentadas.
O quadro abaixo sintetiza o escopo de cada agente:
AdvogadoContadorAdministradoraIdentifica e estrutura o riscoTransforma risco em númeroOrganiza e executa na práticaMapeia contratos e cláusulas de repasseAvalia riscos por setor de contrataçãoRevisa obrigações contratuaisOrienta a governança internaFundamenta deliberações em assembleiaEstrutura base jurídica para chamada extraordináriaSimula cenários de impacto financeiroAnalisa formação de custo dos contratosClassifica corretamente as despesasApoia a projeção orçamentáriaIndica a magnitude do reforço de caixaDá suporte técnico à prestação de contasCentraliza gestão documental e contratosSuporta a rotina de cobrança e relatóriosFaz interface com síndico e conselhoOrganiza o fluxo de assembleiasViabiliza a execução das deliberaçõesIntegra informação operacional ao planejamento
A distinção importa porque, sem ela, o condomínio tende a centralizar tudo na administradora — que tem papel essencial, mas não substitui a análise jurídica nem a modelagem contábil-tributária.
3. O advogado: identificar risco e estruturar a base jurídica
Para o advogado, a reforma tributária abre um campo de trabalho que vai além da mera leitura normativa. O desafio central é jurídico-estrutural: compreender como a mudança afeta a posição do condomínio nas relações com fornecedores, a administradora, o conselho e a assembleia.
A pergunta que o advogado responde: “Onde está a exposição jurídica do condomínio — e o que precisa ser feito para reduzi-la?”
Sem esse diagnóstico, a discussão pode começar diretamente pela planilha — sem que o condomínio tenha compreendido seus pontos de vulnerabilidade contratual. Isso é particularmente relevante em contratos com cláusulas de repasse tributário ambíguas ou desatualizadas, nas quais a exposição pode ser significativa.
4. O contador: transformar risco jurídico em número
Se o advogado identifica a exposição, o contador especializado em tributação é quem traduz esse cenário em um impacto econômico mensurável. A reforma tributária não pode ser enfrentada apenas com base em opinião jurídica ou em leitura contábil isolada.
O condomínio precisa de uma base numérica que permita prever o aumento potencial das despesas, a necessidade de reforço de caixa, o reflexo no orçamento anual, o impacto sobre a cota condominial e a eventual necessidade de chamada extraordinária.
A pergunta que o contador responde: “Quanto isso custa, em reais, no caixa do condomínio — e quando?”
É a modelagem contábil que permite ao síndico e ao conselho deliberar com base em dados — não apenas em percepções.
5. A administradora: operação, execução e interface
A administradora é parte essencial da resposta condominial à reforma. Ela normalmente concentra a gestão documental, a cobrança, o relacionamento com o síndico e o conselho, a organização de contratos e de fornecedores, os balancetes e a rotina de prestação de contas.
No entanto, diante de um evento de natureza jurídica e tributária, a administradora não opera, por si só, com a profundidade técnica necessária. Em muitos casos, ela será a primeira a sentir a pressão prática — e também a primeira a precisar de diagnóstico jurídico e modelagem contábil para orientar suas respostas.
A pergunta que a administradora responde: “Como organizar, documentar e executar as medidas decididas — e como comunicar isso aos condôminos?”
A administradora não desaparece diante da reforma; pelo contrário, sua relevância aumenta. Mas ela opera de forma mais eficaz em um arranjo de cooperação técnica com advogados e contadores.
6. Por que a atuação isolada produz respostas incompletas
A reforma tributária é um tema simultaneamente jurídico, contábil e de governança condominial. Tentar resolvê-la por uma única via costuma gerar lacunas com consequências práticas:
Sem advogadoSem contadorSem administradora integradaCom os trêsContratos revisados de forma incompletaOrçamento sem projeção realistaInformação fragmentada e incompletaDiagnóstico jurídico precisoRiscos de repasse negligenciadosImpacto subestimadoExecução das medidas sem consistênciaModelagem contábil do impactoDeliberações sem base jurídicaReforço de caixa descoberto tarde demaisSíndico e conselheiros sem informação integradaDecisão em assembleia fundamentada
O modelo adequado é o da atuação coordenada: o advogado identifica a exposição e estrutura a base jurídica; o contador mensura o efeito econômico; a administradora organiza o fluxo operacional e viabiliza a implementação.
7. Simulações ilustrativas de pressão de custo
As projeções abaixo são meramente indicativas e usam a arrecadação mensal como referência para estimar a ordem de grandeza do impacto potencial. O resultado real dependerá da composição contratual, da capacidade de negociação com fornecedores e da eventual absorção por créditos tributários. Cada condomínio é um caso.
Arrecadação mensalImpacto de 3% / anoImpacto de 5% / anoImpacto de 8% / anoR$ 50.000R$ 18.000R$ 30.000R$ 48.000R$ 90.000R$ 32.400R$ 54.000R$ 86.400R$ 120.000R$ 43.200R$ 72.000R$ 115.200R$ 150.000R$ 54.000R$ 90.000R$ 144.000R$ 300.000R$ 108.000R$ 180.000R$ 288.000
Esses números ajudam a demonstrar por que a atuação conjunta é necessária: sem diagnóstico jurídico e modelagem contábil, o condomínio tende a repassar o custo na cota, sem clareza sobre alternativas, timing e intensidade do impacto.
8. O que o mercado condominial deve esperar
A tendência é que a reforma produza maior demanda por revisão de contratos de prestação de serviços, relatórios de impacto financeiro, pareceres jurídicos sobre repasses e reajustes, suporte técnico para assembleias e integração entre administradoras, advogados e contadores.
Para os profissionais especializados, isso representa uma mudança de postura: não basta conhecer a reforma em abstrato. É preciso trabalhar na interface entre norma, contrato e orçamento — e comunicar esse trabalho de forma clara aos síndicos e conselhos.
Para as administradoras, isso implica ampliar a capacidade de interlocução técnica. Para advogados e contadores, representa uma oportunidade de atuação complementar em um campo que exige análise conjunta e linguagem acessível.
Conclusão
A reforma tributária ainda é pouco compreendida no universo condominial, mas seu impacto tende a ser concreto e relevante. A resposta adequada não está em um único profissional, mas na atuação coordenada entre advogado, contador e administradora — cada um com seu escopo, todos com objetivos alinhados.
Quem estrutura essa cooperação agora chega a 2027 com planejamento, previsibilidade e governança. Quem espera chega com problemas já instalados.
Rogério Aleixo Pereira, empresário e advogado. Ex-conselheiro do Conselho Municipal de Tributos de São Paulo e ex-Vogal da Junta Comercial do Estado de São Paulo.
